11日，走进海安中洋花苑小区，便民服务信息栏内《关于暂缓收取小区业主自治管理费的公告》格外显眼：小区自治经费账户余额充足，暂缓本该7月开启的新一轮收缴工作，待账户可用结余资金消耗至初始储备金额30%时，再启动下一轮收费。

在南通，像中洋花苑这样物业生态悄然变化的小区不少：从“各扫门前雪”到全员“主人翁”、从“无人管”的老破小到物业费收缴率100%、从“不满意”物业公司到换聘后业主满意度达90%以上……这些都是在社区党组织牵头引领下发生的。推动居民自治、协调物业换聘，最终实现物业矛盾化解、服务提质、群众满意。

党建+居民自治

三轮敲门凝聚“主人翁”共识

1个小院、4幢小楼、104户人家，便是海安中洋花苑。

这个建成已有26年的小区，很长时间里都没有物业，以前也相安无事，但前些年起了些变化：最主要的就是太多外来车辆停进小区，有时候停得也不规范，阻碍通行，发生剐蹭，小区又没有监控，大家意见越来越大。

事情的转机，是中洋花苑党支部的成立。党支部成员、党员楼栋长、中心户党员通过细致的口碑走访，发动了一批有威望、有热情、有奉献精神的“居民骨干”，引导他们主动挑大梁。很快，小区业委会成立，5名成员，其中两名党员。

随后，海安街道旺池社区党总支与小区党支部创新策划了“三轮叩门”行动：首轮“问需”，逐户走访收集诉求，梳理出环境整治、停车管理、费用标准等核心关切点；二轮“解惑”，对首轮走访中态度犹豫的住户，耐心解释自治方案的必要性与可行性；三轮“攻坚”，对极少数仍有明确反对意见的居民，反复上门倾听了解，寻求共识最大化。

敲门的间隙，党支部和业委会充分利用线上微信群和线下“小板凳议事会”等多种渠道，组织居民进行16轮协商，形成一份兼顾楼层、面积差异的年度400—800元阶梯缴费方案，“一周内签字认可率100%，缴费率100%，我们自己都挺意外的。”业委会主任於昌兰说。

钱怎么花？把账本放在阳光下。所有自治经费纳入小区专用账户，收支明细定期公示，让每一分钱都花得明明白白，让居民缴得心甘情愿。

持续的自治还要“自我造血”。小区对停车位实行规范管理与合理收费，每年增加近八千元的公共收益，这笔“活钱”全部反哺于小区公共事务。“小区里车位充足，接下来我们考虑对外实行错峰收费停车，公共收入又能增加一些。”於昌兰说，大家能切实感受到“主人翁”的价值与红利，小区里人际关系都变好了。

“中洋花苑的模式已经在复制了。”海安街道旺池社区党总支书记、居委会主任吴蓓蓓说，辖区内的苏建雅居小区规模和情况同这里差不多，也准备实行业主自治，“‘三轮叩门’行动的第一轮已经结束了，马上进行第二轮走访。”

物业服务社+自治

连续4年物业费收缴率100%

位于崇川区的金鑫苑小区是建于1999年的老小区，有11幢楼30个单元、292户，在册党员34名。作为一个没有物业公司参与管理的小区，这里连续4年物业费收缴率达100%，正是党建引领小区治理的一个很好例证。

小区也曾有过物业公司，2021年6月上一任物业公司撤出、业委会解散后，在学田街道、南川园社区指导下，金鑫苑重新选举产生业主委员会，11个人、每幢楼一名委员，退休党员施伟担任业委会主任。小区党组织与业主委员会交叉任职，邀请20余名治理能人参与公共事务，形成全民共治合力。

金鑫苑体量小，找不到合适的物业公司，只有自治这一条路。“业委会没有经验，当时也没有成熟样本可以参考，好在有社区党委指导。”施伟说。

彼时，崇川区正推出物业服务社首批试点，金鑫苑小区聚合物业服务社、党员、下沉执法力量、业主委员会、小区业主五方力量，制定《金鑫苑物业费收缴办法》《金鑫苑车辆管理办法》，标准化解决物业收费、小区停车两大物业顽疾。

“我们经过测算，确定了0.6元/㎡的物业费，第一年通过各种努力收缴率达到100%，后来3年也都是100%。”施伟说，为提升物业费收缴率，从机制层面就煞费苦心，比如缴清当年物业费可免除上一年车辆服务费，一年电费不超过100元的空关房物业费打七折，20多户没有车的业主可享受120元/年的无车补贴……

小区周边餐饮店多，停车需求大，业委会通过业主群发起调研，最终决定对外开放停车位，“30分钟内免费，超出后10元/小时，用略高的价格防止外来车辆大量涌入，又能盘活车位，给小区带来公共收入，一年两次分红，给业主获得感。”

2023年，小区完成旧改更新，11幢楼全面焕新，圆润网格党群服务站、中心小游园给居民提供了更多公共活动场景；加装4台电梯，推动小区宜居品质提升；建设全区首批地埋式垃圾分类厢房，楼道实现撤桶并点，今年还加入了街道的住宅小区厨余垃圾激励项目，居民扫码可累计投放量，获得相应奖励。

季阿姨是小区的老住户，全程感受了物业服务、小区环境的变化，“现在都老好的，车子停得整整齐齐，小公园可以聊聊天、打打球，今年的物业费全免了。”

“因为前4年收的物业费盈余足够，今年就没有再收。”施伟说，现在小区已经进入良性循环，居民越来越支持物业工作，业委会也越干越有劲。

“支部+业主+物业”长效联动

居民满意度提升

“早上5时许，老张就在修剪花草了，我在群里看到照片还挺感动的。”周忠连是如皋宁荣新城小区的业主，老张则是新物业续聘的前物业公司员工。经历了“换物业”风波后，小区居民和工作人员都有了更好的体验，“我们觉得环境舒心了，他们工作积极性也高了。”

宁荣新城小区位于如皋市高新区如城街道，是2016年交付使用的商业综合体小区，共有4栋496户。作为安定小学、如皋初级中学双学区房，入住率高达98%，却一度因管理失序深陷环境脏乱、设施故障频发、物业运营举步维艰的困境。

换一家物业公司看似是最优解，但如何整合民意、顺利交接、延续服务，是必然要面对的三重难题。“物业合同9月底到期，社区7月份就开始介入，和小区物管会、居民一起寻找解决方案。”如城街道仙鹤社区党总支副书记王小燕，对那个与小区党员、网格员共同奋战的夏天印象深刻。

一方面，小区党支部召集党员、物管会和网格员共同组成临时工作小组，错峰夜访收集业主诉求；另一方面，社区在城管部门及街道的指导下，创新推出“双轮票决制”：首轮投票以73.97%的参与率、66.8%的支持率确定了换聘物业；招投标完成后开启第二轮投票，以81.15%的参与率、85.35%的同意率选定正大物业，群众意愿成为推动工作的“指挥棒”。

江苏正大物业服务有限公司副总经理黄维民坦言，刚接手时压力很大，但他们坚信做的事情会被业主看到，“当时正值国庆节，虽然还没有完全完成交接，我们就提前进场，开始修剪绿化、修补破损路面，垫付公共电费和电梯维保费用，让居民在第一时间感受到变化。”

现在，小区里绿化补种了，电梯运行顺畅，电瓶车入户顽疾得到根治，消防通道实现零占用；业主诉求第一时间响应，哪怕本不属于物业职责范畴的事情，也是能帮就帮。

“刚交接时我们牵头建立了‘支部巡查+业主反馈+物业整改’的长效联动机制，确保业主诉求件件有着落、事事有回音。”王小燕说，新物业平稳运行已有一年多，社区依托“流动办公桌”特色服务品牌，将服务阵地前移至小区楼栋、居民家门口，常态化开展现场办公、入户走访、政策宣讲、民意摸排、隐患排查等工作，“第一时间了解居民满意度，多方协同发力，把宁荣新城打造成幸福宜居样板。”

记者 何家玉 沈雪梅