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购房未过户即被查封 法院为何裁定驳回起诉

2019-04-16 09:07:02 来源: 南通网

南通网讯 (记者袁晓婕 通讯员金永南)购买的房产未及过户即被法院查封并裁定执行,这可急坏了购房人,向法院提起执行异议和执行异议之诉。昨天,记者从通州法院获悉,由于本案未针对首次查封的裁定,而是依据轮候查封裁定提起诉讼,通州区法院依法裁定驳回起诉。

去年,通州区人民法院在执行申请执行人王某与被执行人南通某公司的民间借贷纠纷一案中,依法作出民事裁定书,轮候查封了南通某公司的部分不动产。安徽某公司获悉后,以其已于2015年通过债务抵偿的方式,购得该被查封的不动产为由,向法院提出执行异议,认为法院对上述房产的查封,侵犯了其合法权益。通州区人民法院经审查驳回了其异议申请。安徽某公司遂向法院提起执行异议之诉,要求确认讼争房产属其所有,并要求法院停止执行。

通州区法院经审理认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,已被人民法院查封、扣押、冻结的财产,其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的,登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。因此,登记在先的查封被解除或执行完毕之前,轮候查封并不能实际产生查封的效力,案外人不能针对轮候查封提起执行异议之诉,而只能针对首查封提起执行异议之诉。本案中,安徽某公司提起执行异议之诉的依据是本院的轮候查封裁定书查封了讼争的房产,故应当驳回起诉。遂裁定驳回原告安徽某公司的起诉。裁定后,安徽某公司未提起上诉,裁定已经发生法律效力。

法官说法:

购买房屋未过户存在较大法律风险

实践中,一些被执行人为逃避债务,虚构房屋买卖合同,将自己所有的房产出售给他人,以规避法院执行。故在执行过程中,法院严格审查买卖合同的真实性,以防范被执行人的逃债行为。但是,也不排除一些真实的购房人,在购买房产特别是二手房时,由于多种原因未及办理房屋过户手续,因出售人欠有其他债务而导致房屋被法院查封。

那么,法院在执行中会保护哪些善意购房人的利益呢?据法官介绍,善意购房人需同时符合以下四个条件,其合法权益才会得到法院的保护:一是购房人与被执行人在案涉房产被查封前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同,二是购房人在案涉房产被查封之前已经实际占有该房产,三是购房人已经支付全部价款,四是购房人非因自身原因未办理过户登记手续。同时符合以上四个条件的,购房人可以依法主张房屋所有权,要求法院停止执行。

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